อย่าให้การซื้อบ้านมือสองของคุณ กลายเป็นบทเรียนราคาแพง

สำหรับคนที่กำลังหาบ้านมือสองสักหลัง ก่อนอื่นต้องรู้ว่า บ้านมือสองไม่เหมือนบ้านมือหนึ่งอย่างไร ไม่ใช่แค่เรื่องอายุหรือการผ่านมือ แต่หมายถึงตั้งแต่ขั้นตอนการค้นหาบ้าน เลือกทำเล การเจรจากับเจ้าของ ความแตกต่างของสินเชื่อระหว่างบ้านใหม่กับบ้านเก่า ฯลฯ โดยเฉพาะการทำการตกลงกับเจ้าของบ้าน มีอะไรบ้างที่ต้องคุยกันแต่เนิ่นๆ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องที่ว่า ใครเป็นคนจ่ายค่าโอนหรือภาษี จะย้ายเข้าย้ายออกเมื่อไร นอกจากนี้ควรทราบด้วยว่า การเจรจาต่อรองไม่ได้มีแค่เรื่องราคาเท่านั้น

จะเห็นได้ว่า วิธีการหาซื้อบ้านมือสองกับบ้านใหม่นั้นแทบจะเรียกได้ว่า เป็นคนละศาสตร์กันเลยทีเดียว บ้านทั้งสองประเภทมีข้อดีข้อด้อยแตกต่างกัน เมื่อรู้แล้วว่า ทำไมถึงตัดสินใจเลือกอยู่อาศัยในบ้านมือสอง ก็ถึงเวลาที่จะมาดูกันว่า จะผ่านแต่ละขั้นตอนไปอย่างไร จึงจะเรียกได้ว่า เป็นผู้ซื้อบ้านมือสองที่ชาญฉลาด ทำสัญญาจะซื้อจะขาย: เหมือนจะง่ายแต่ไม่ง่าย

เมื่อพบบ้านที่ถูกใจ การเขียนใบเสนอซื้อคือขั้นตอนแรกที่จะนำไปสู่การเจรจาต่อรอง เพื่อจะทำสัญญาจะซื้อจะขายกันกับผู้ขาย ที่บอกว่าไม่ง่ายนั้นก็เพราะว่า คุณในฐานะผู้ซื้อจะต้องเข้าไปนั่งในใจของผู้ขาย เพื่อจะจินตนาการได้ว่า เจ้าของบ้านจะมีปฏิกิริยาอย่างไรต่อข้อเสนอนั้น

อย่างที่บอกก็คือ การยื่นข้อเสนอนั้นมีอะไรที่มากกว่าแค่เรื่องว่า ราคาเท่าไรที่คุณพร้อมจ่าย แต่ทั้งคุณและผู้ขายจะต้องทำความตกลงร่วมกันในเงื่อนไขหลายอย่างเพื่อปกป้องผลประโยชน์มหาศาลของตัวเอง

รายละเอียดในใบเสนอซื้อที่นอกเหนือจากเรื่องราคานั้นจะรวมถึงรายละเอียดทุกอย่างที่จะเกิดขึ้นในขั้นตอนซื้อขายบ้าน ได้แก่ จำนวนเงินมัดจำที่คุณจะจ่าย ใครจะเป็นคนจ่ายค่าธรรมเนียมหรือภาษี แล้วถ้าคุณต้องการให้วิศวกรมาตรวจโครงสร้างบ้านก่อนล่ะ จะมีผลต่อราคาไหม อะไรบ้างที่อยากให้เจ้าของบ้านซ่อมก่อนวางมัดจำ จะป้องกันปัญหาในกรณีที่โอนแล้วเจ้าของเดิมยังไม่ย้ายออกได้อย่างไร รวมถึงข้อตกลงว่า ถ้าคุณหรือผู้ขายต้องการจะยกเลิกสัญญาได้นั้น โดยเงื่อนไขอะไรบ้าง

เหล่านี้คือสิ่งที่จะต้องตกลงกันตั้งแต่ขั้นตอนการเสนอซื้อ แต่เชื่อไหมว่า มีผู้ซื้อไม่กี่รายที่เข้าใจว่า อะไรจะเกิดขึ้นหากไม่ทำการตกลงเรื่องเหล่านี้กันเป็นลายลักษณ์อักษร พึงระลึกเสมอว่า การทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือยื่นข้อเสนออาจกินเวลาแค่ครึ่งชั่วโมง แต่กลับส่งผลต่อชีวิตของทั้งคุณและผู้ขายไปอีกหลายปีหรือทั้งชีวิต เงื่อนไขการคืนเงินมัดจำ(contingencies): สิ่งที่คุณต้องระบุลงไปในใบเสนอซื้อ

เพราะไม่มีใครรู้ว่า จะเกิดอะไรขึ้นบ้างระหว่างขั้นตอนการซื้อบ้าน ดังนั้น คุณควรได้ตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรกับเจ้าของบ้าน เพื่อที่จะสามารถเรียกคืนเงินมัดจำจำนวนหลักหมื่นหลักแสนของคุณได้ ในกรณีที่เกิดเหตุการณ์ไม่คาดคิดขึ้น เงื่อนไขที่พบบ่อยที่สุดคือ การระบุว่า หากกู้แบงค์ไม่ผ่านสัญญาจะซื้อจะขายเป็นอันยกเลิก และเจ้าของบ้านจะต้องคืนเงินมัดจำให้คุณ

ตัวอย่างต่อมาเกี่ยวกับการต่อรองราคา หากเจ้าของบ้านเสนอราคาที่คุณคิดว่าสูงเกินไป คุณอาจตกลงกันว่า จะให้ธนาคารส่งพนักงานประเมินมาประเมินราคาบ้านก่อน ถ้าราคาประเมินสูงกว่าราคาที่เจ้าของเสนอมาคุณจึงจะซื้อ แต่ถ้าราคาประเมินต่ำกว่า และเจ้าของไม่ยินดีลดราคาลงมา คุณสามารถขอยกเลิกสัญญาได้ และขอเงินมัดจำคืน

อีกตัวอย่างหนึ่งได้แก่การที่คุณขอให้บริษัทตรวจสอบโครงสร้างมาตรวจสอบบ้านที่คุณต้องการซื้อ หากผลออกมาผ่านเกณฑ์ที่คุณพอใจคุณจึงจะซื้อ แต่ถ้าไม่ผ่าน คุณขอยกเลิกสัญญา และขอเงินมัดจำคืนได้เช่นกัน

ในบางกรณี คุณอาจทำเงื่อนไขให้เจ้าของบ้านรอไปอีกสักระยะ โดยจะทำสัญญาซื้อขายต่อเมื่อคุณขายบ้านอีกหลังของคุณได้ก่อน ฯลฯ เงื่อนไขเหล่านี้ขึ้นอยู่กับการเจรจาของคุณ และผู้ขายจะเห็นด้วยหรือไม่ บางครั้งคุณอาจต้องวางมัดจำเพิ่ม หรือซื้อบ้านในราคาที่สูงขึ้นเล็กน้อย หรือเจ้าของบ้านอาจยอมทุกอย่างตามที่คุณต้องการโดยคุณไม่ต้องเสียอะไรเพิ่ม แต่ถ้าไม่ทำข้อตกลงเหล่านี้ไว้ หากคุณผิดสัญญาหรือเลยกำหนด เจ้าของมีสิทธิริบเงินมัดจำได้ทันทีวางเงินมัดจำ: ทำไมไม่ควรมากเกินไป
หลังจากตกลงราคาและเงื่อนไขกันเรียบร้อยแล้ว และคุณตัดสินใจว่าจะซื้อบ้านหลังนี้ ขั้นตอนต่อไปคือการวางมัดจำ โดยทั่วไปเรามักจะได้ยินว่า เงินมัดจำ จะอยู่ที่ประมาณ 5% ของราคาซื้อขาย ซึ่งนับว่า เป็นจำนวนเงินที่สูงเอาเรื่องอยู่ เช่น สมมติว่า บ้านที่คุณต้องการซื้อราคา 3 ล้าน หมายความว่า คุณต้องวางเงินมัดจำกับเจ้าของบ้านถึง 150,000 บาท(หนึ่งแสนห้าหมื่นบาท) แต่ในทางปฏิบัติพบว่า ผู้ขายยอมตกลงให้ผู้ซื้อวางมัดจำน้อยกว่านี้มาก โดยเฉพาะเศรษฐกิจในยุคที่ธนาคารปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยยากกว่าเก่า คำแนะนำคือ เงินวางมัดจำไม่ควรมากกว่า 2% ของราคาซื้อขาย

เหตุผลประการแรกก็คือ ถ้ามากกว่านี้คุณเองอาจจะรู้สึกเครียดและกังวลหลังวางมัดจำก้อนโตเพื่อรอว่าแบงค์จะอนุมัติเงินกู้ให้คุณหรือไม่ จริงอยู่ที่คุณอาจจะทำข้อตกลงกันไว้ว่า เจ้าของบ้านยินดีคืนเงินมัดจำถ้ากู้แบงค์ไม่ผ่าน แต่คุณก็คงไม่สบายใจอยู่ดีที่นำเงินจำนวนมากมายขนาดนั้นไปฝากไว้กับคนไม่รู้จัก เหตุผลประการต่อมา ยิ่งถ้าระหว่างนั้นคุณหรือเจ้าของบ้านอาจจะอยากปรับเปลี่ยนเงื่อนไขบางอย่าง แล้วเกิดขัดใจกันขึ้นมา ผู้ซื้ออย่างคุณคงต้องเป็นฝ่ายยอมเพราะมีเงินมัดจำเหมือนตัวประกันที่ผู้ขายจะเรียกร้องอย่างไรก็ได้ ถึงแม้กรณีนี้จะเกิดขึ้นน้อยก็ตาม

อย่างไรก็ตาม การวางเงินมัดจำที่มากพอ เป็นหลักประกันแก่ผู้ขายว่าคุณมีความตั้งใจจริงที่จะซื้อบ้าน ดังนั้น จำนวนเงินมัดจำจึงขึ้นอยู่กับการตัดสินใจร่วมกันระหว่างคุณกับผู้ขายว่าจะตกลงกันที่จำนวนเท่าใด บางครั้งการวางมัดจำสูงๆ อาจทำให้คุณเรียกร้องเงื่อนไขที่เป็นประโยชน์แก่คุณเพิ่มขึ้นกำหนดวันที่ให้ชัดเจน ป้องกันปัญหาภายหลัง

เป็นเรื่องที่สำคัญยิ่งที่จะต้องมีการกำหนดวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ลงในหนังสือเสนอซื้อ หรือสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อให้ผู้ขายได้วางแผนในการย้ายออกและเตรียมตัวสำหรับที่อยู่ใหม่ เพราะการที่ที่ผู้ขายย้ายออกล่าช้าหลังวันโอนถือเป็นปัญหาใหญ่อย่างหนึ่งที่ผู้ซื้อมักพบเจอ โดยเฉพาะถ้าผู้ซื้อต้องรีบย้ายเข้าที่อยู่ใหม่ให้ทันกำหนดเพราะต้องคืนที่อยู่เก่าแก่เจ้าของ หากมีความล่าช้าเกิดขึ้น ผู้ซื้อหลายคนถึงกับต้องเช่าหอพักเพื่อรอเวลาผู้ขายย้ายออกเลยทีเดียว

โดยมากการนัดโอนกรรมสิทธิ์จะกำหนดเป็นช่วงเวลา เช่น ภายใน 30-40 วันหลังทำสัญญาจะซื้อจะขาย เป็นต้น อาจเร็วกว่านั้นถ้าธนาคารดำเนินการเร็ว ไม่จำเป็นต้องกำหนดเวลายาวๆ เพราะกลัวว่าธนาคารจะอนุมัติไม่ทัน เพราะถ้าเกิดความล่าช้าคุณสามารถตกลงกับเจ้าของบ้านได้ ควรกำหนดเวลาเพื่อให้สอดคล้องกับแผนการย้ายของคุณและผู้ขายดีกว่า เพียงแต่ต้องแน่ใจว่า เหตุการณ์ไม่คาดคิดต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้นนั้น คุณได้ตกลงกันในสัญญาจะซื้อจะขายเรียบร้อยแล้วโอนแล้วแต่ยังย้ายเข้าทันทีไม่ได้
การโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นเมื่อโฉนดเปลี่ยนเป็นชื่อคุณ แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าคุณจะได้ครอบครองบ้านที่ซื้อมาทันที ถ้าบ้านที่คุณซื้อเป็นบ้านว่างหรือเจ้าของย้ายออกไปแล้วก็อาจจะง่ายหน่อย แต่ส่วนใหญ่เจ้าของบ้านเองก็ต้องหาซื้อบ้านใหม่ด้วยเช่นกัน และมักจะนัดโอนวันเดียวกับที่คุณนัดพร้อมกันไปเลย จึงกลายเป็นธรรมเนียมไปแล้วว่า หลังโอนกรรมสิทธิ์ผู้ซื้อจะต้องให้เวลาผู้ขายในการขนย้ายออก ปัญหาที่เกิดขึ้นบ่อยคือผู้ขายย้ายออกล่าช้าในความรู้สึกของผู้ซื้อ ดังนั้น คุณต้องตกลงกันตั้งแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขายว่าจะให้ผู้ขายย้ายออกภายในกำหนดกี่วัน ไม่จำเป็นต้องนาน และผู้ขายจะอ้างว่าขอเวลาเตรียมตัวหาที่อยู่ใหม่ต่ออีกสักนิดไม่ได้ เพราะถ้าผู้ขายล่าช้าจะไปกระทบกับแผนการของคุณทันที ที่สำคัญ ระยะเวลา 30-40 วันก่อนการโอน คือเวลาสำหรับการวางแผนทั้งของผู้ซื้อและผู้ขายอยู่แล้ว
ที่มา: กิตติพล เอี่ยมกมล (www.realtime-estate.com)